В России меняется закон о долевом строительстве. Кто теперь будет строить и сможем ли мы за это платить?

27 апреля 2018, 15:44

1 июля этого года в силу вступают поправки в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство. Чем ближе эта дата, тем больше поводов для беспокойств у строителей: нормы максимально ужесточатся, а как работать в новых условиях, пока мало кто понимает.

Редакция ИСТОЧНИК пригласила представителей крупных застройщиков Уфы, банкиров и специалистов по недвижимости, чтобы обсудить с ними, готов ли строительный рынок города к изменениям и как эти поправки скажутся на покупателях.

В России меняется закон о долевом строительстве. Кто теперь будет строить и сможем ли мы за это платить?pixabay.com

До вступления в силу новых требований осталось два месяца. Но, как выяснилось, ни застройщики, ни банки до сих пор до конца не понимают, как именно они будут работать.

Что изменится? Во-первых, изменится принцип финансирования строительства. По сути, договор о покупке жилья станет трехсторонним: между банком, застройщиком и покупателем, деньги которого будут аккумулированы на банковском счете.

Закон предполагает, что теперь выделять деньги на строительство будут банки через проектное финансирование – каждый новый объект застройщика должен проходить одобрение банка, который будет выделять средства на каждый этап строительства. Но у банков пока нет четкого понимания и программы того, как это финансирование осуществлять.

- У нас свои методики и требования к застройщикам. Если у нас будут открываться счета генподрядчиков и застройщиков, мы будем очень тщательно проверять этих клиентов. И в том случае, если застройщик по тем или иным причинам не пройдет эту проверку, мы откажем ему в проектном финансировании стройки, - рассказывает Елена Назырова, руководитель направления ипотечного кредитования Уфимского филиала АБ «Россия». - Мы в списке банков, которые могут открывать эскроу-счета (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств – прим. ред.). Но у нас еще нет положений о том, как эта процедура будет проводиться.

Почему положения до сих пор не разработаны, банкиры объяснить не могут.


- Есть требование, что все счета в цепочке строительного цикла – счет застройщика, генподрядчика и т.д. – должны быть открыты в одном банке, - рассказывает заместитель генерального директора компании «СУ-10» Эдуард Камалетдинов. И банк должен проверять все эти счета и все выполненные строителями объемы работ. Но как он будет это делать? Нужны квалифицированные специалисты, которые разбираются в строительстве. Но есть ли такой штат у банков – непонятно. Мы пытались задать этот вопрос представителям банков, но они уклоняются от ответа.


Руководитель отдела маркетинга филиала «Талан» в Уфе Елена Гарипова в свою очередь отмечает еще одну серьезную проблему, с которой могут столкнуться застройщики, перейдя на проектное финансирование. Речь идет о возможном увеличении сроков строительства.

- Банкам необходимо выработать адекватный регламент оценки качества заемщиков, рассмотрения заявок и принятия решений по проектному финансированию. Если эти решения будут приниматься неоперативно и не будут регламентированы по срокам, процесс финансирования строительства может затянуться, это в первую очередь повлияет на сроки реализации проекта, - говорит она. - Иначе говоря, покупателям придется дольше ждать свое жилье. Чтобы такого не произошло, банкам нужна отдельная служба, которая будет проверять каждый этап стройки.

Но тут возникает очередной вопрос – насколько компетентны будут те специалисты, которые должны проверять ход выполнения работ.

- Тут нужно разбираться в специфике строительства. Придет, скажем, компания Х, принесет акты о якобы выполненных работах и попросит еще финансирование. Значит, нужно, чтоб на объект выезжал человек, работавший в строительстве. Чтоб он буквально рулеткой обмерял, выполнен ли необходимый объем работ, проверял и оценивал качество строительства. Если банки не будут работать именно так, мы снова вернемся к тому, от чего пытаемся убежать: к липовым застройщикам и обманутым дольщикам - уверен Эдуард Камалетдинов.

Отметим, что многие представители банков не раз отмечали, их совсем не радует то, что они становятся ключевыми источниками финансирования строительным проектов. В первую очередь потому, что после вступления поправок в силу все риски дольщиков перейдут именно на кредитные организации. Ведь если застройщик обанкротится и не сможет завершить строительство дольщики просто заберут свои деньги, хранящиеся на время строительства на счетах в банке. В итоге, кредиторы останутся и с непогашенным кредитом, и без денег.

Главным посылом поправок в 214-ФЗ было решение проблем обманутых дольщиков. Но смогут ли изменения в 214-ФЗ реально изменить ситуацию?

- Создание компенсационного фонда уже в определенной мере обезопасило дольщиков. Страховые компании, с которыми раньше работали застройщики, несли ответственность за дольщиков лишь номинально. Сейчас же застройщики в обязательном порядке должны отчислять средства в компенсационный фонд, из которого будут выделяться деньги на достройку объектов в случае банкротства компаний или их ухода с рынка, - говорит директор по продажам компании «Унистрой» в РБ Рамиль Сапраев.

Однако, отмечают застройщики, есть небольшая загвоздка: проблему уже существующих обманутых дольщиков эти поправки не решат. Они рассчитаны на тех дольщиков, которые могут в перспективе стать обманутыми. Иначе говоря – закон на перспективу.

Но делать тем, кто уже остался без жилья? Застройщики в один голос утверждают: лучше бы власти реально решали имеющуюся проблему, а не устраивали революций в отлаженно работающей системе.

Еще одной проблемой может стать значительное подорожание жилья, которое неминуемо произойдет после того, как застройщики перейдут на проектное финансирование. Но самое неприятное в этой ситуации то, что строители не могут даже примерно спрогнозировать, на сколько процентов вырастет цена за квадратный метр, потому что не знают, какой процент будут забирать банки, выделяющие деньги на строительство.

По мнению Рамиля Сапраева, минимальный рост цен составит 10%. Елена Гарипова уверена, что можно говорить о цифре в 18-20%. Другие застройщики прогнозируют увеличение стоимости на 15%.

- Каким бы ни был этот процент, он ляжет дополнительной нагрузкой на покупателей, а это не лучший выход, - считает Эдуард Камалетдинов. - Покупательская способность до сих пор не вернулась на докризисный уровень, и взвинтить цену на 15%, особенно в городах как Салават или Стерлитамак, где жилье и так продается почти по себестоимости, значит потерять покупателей.

Это понимают и агентства недвижимости, которые сегодня предлагают клиентам покупать новые квартиры как можно скорее. При этом активность проявляют и те, кто продает вторичку.

- Мы отмечаем некую тенденцию среди тех, кто продает жилье. Они изучают рынок очень внимательно и понимают, что раз цены на новостройки вырастут, то продавать вторичку тоже можно дороже, - говорит специалист по недвижимости АН «Квартал» Дмитрий Кулаков. – А вот тема инвестиционного жилья уже сходит на нет. Люди понимают, что никакой выгоды от этого они уже не получат.

Но неужели закон настолько плох? Есть ли в нем хоть какие-то плюсы? Один из них, пожалуй, в том, что с рынка уйдут маленькие недобросовестные застройщики, которые просто не смогут выдержать давления. Однако, как отмечает руководитель отдела маркетинга ГК «ПСК-6» Маргарита Носкова, это не гарантирует, что с рынка уйдут крупные застройщики, у которых огромное количество проектов, но практически ничего не сдано.

- Они как были, так и будут работать. И все эти митинги обманутых дольщиков с привлечением Ялалова, Хамитова или Путина тоже никуда не денутся, - уверена она.

В результате поправок мы можем столкнуться со следующим: новых строек будет все меньше и они будут в основном сосредоточены в крупных городах, цены на жилье станут выше как на первичке, так и на вторичке.

- Но людям все равно нужно будет где-то жить. Арендовать квартиры будет невыгодно, так как стоимость аренды также вырастет, поэтому все снова вернуться к варианту покупки жилья. Только покупать будут квартиры меньшего размера, ниже класса в другой локации: не ближе к центру, а в отдаленных районах, где дешевле, - говорит ведущий специалист по первичной недвижимости АН «Миэль» Алик Минеханов.

Тогда для чего принимались эти поправки? Есть мнение, что все это было сделано для ограничения конкуренции. Вероятно, появятся некие застройщики-монстры, которые будут контролировать чуть ли не половину рынка. Но тут велика вероятность того, что они никогда не придут в маленькие города, где жилье продается почти по себестоимости. В таком случае, строительная отрасль в регионах точно просядет. И вероятно именно того, когда это произойдет, законодатели поймут, что принятые ими поправки были ошибочными.

Источник: proufu.ru

0
0
Строительство, Экономика, еще 1
Прочитать позже
Нашли ошибку в тексте? Выделите её и нажмите сочетание клавиш
Ctrl
+
Enter
, затем сообщите нам об ошибке.

В СМИ сегодня
Комментарии читателей